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《珠海市配建公共租赁住房和人才住房实施办法(试行)》政策解读

一、相关背景
        2016年10月6日,《珠海市人民政府办公室关于转发市住房和城乡规划建设局关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干意见的通知》,明确落实新出让土地商品住房开发项目、城市更新项目配建人才住房和公共租赁住房政策,配建面积不得低于住宅建筑面积10%,产权无偿归政府所有,主要用于解决高层次人才、符合公共租赁住房保障条件的技术和技能人才住房问题。为尽快规范相关配建住房的规划、建设和管理程序,制定《珠海市配建公共租赁住房和人才住房实施办法(试行)》(以下简称“《办法》”)。
二、内容说明
        《办法》共28条,分为5个章节,对配建住房的规划、建设、移交、管理环节作出规定,着重规范相关项目配建住房过程中可预见的实际问题,理顺工作程序,并明确有关部门的职责和配建住房的基本管理模式。重点内容如下:
        (一)配建住房的主要供给对象及保障方式。
        配建公租房只租不售,主要解决新就业职工类、专业人才类、异地务工人员类和住房困难家庭类,主要是考虑:配建住房享受与本项目商品住房同等的配套设施和物业管理服务,住房使用人按照项目的物业管理服务费标准自行承担物业服务费,因此,配建的公租房主要安排给准入条件没有收入限制、经济条件较好、可能通过政策阶段性的扶持自行解决住房的公租房保障类别家庭。
配建的人才住房通过出租、共有产权出售等形式提供给各类人才,使住房回归居住属性,加大政府大人才安居力度,吸引人才留在本市发展。
        (二)配建住房的占比问题。
        《办法》规定配建住房中人才住房和公共租赁住房的占比由住房保障部门会同相关部门研究确定,主要是考虑:每宗用地的区位、交通、配套、周边产业、居住人群结构差异很大,为使资源最大化利用,对人才住房和公租房的占比通过汇集各部门信息及数据,集体研究的形式确定。
        (三)配建协议问题。
        《办法》学习深圳等城市的做法,规定由开发实施主体、住房保障主管部门、配建住房的产权单位要签订三方协议,主要是考虑:配建协议可对《办法》未能统一规定的事项进行重要补充,将配建住房的面积、套数、装修标准、建设工期、交楼时间、住房选取、违约责任等内容由各方主体通过协议约定明确,协议履行有争议可通过法律途径解决。
        (四)配建住房的面积问题。
        《办法》规定公租房、人才住房单套建筑面积分别不超过60㎡、100㎡。主要是考虑:国家、省的公租房政策目前上限标准明确为60㎡,且公租房作为保障性住房,强调的是保基本和适度保障,因此,在上位政策还没有调整的情况下,我市要严格执行上级政策。人才住房国家、省均无明确标准,各地也正处于探索研究的阶段,统筹考虑其他城市的标准、人才住房的可出售性,按可满足3至4人口家庭需求,上限标准明确为100㎡(高层次人才住房另行规定)。
        (五)配建住房建设和装修标准问题。
        《办法》规定:“配建住房应与商品住房同步规划设计、同步建设、同品质、同步交付使用,交楼标准原则上与配建项目销售的商品住宅交付标准相一致。如商品住宅为毛坯交付标准,产权单位选房后,实施主体应按照不低于《珠海市保障性住房和人才住房室内装修标准指引》Ⅲ类装修标准装修后交付”,从而保证配建住房的建设、装修品质在一定水平以上,同时也考虑住房的质量问题统一由实施主体负责。
        (六)配建住房分散建设为主、集中建设为辅问题。
        此问题我市既吸取了其他城市的经验,也考虑了我市的实际要求,主要是考虑:一是分散抽取住房,保证配建住房与同项目商品住房同品质,保障入住政府提供配建住房家庭居住权益。二是要求政府相关部门积极作为,在项目规划阶段与项目实施主体进行充分的沟通和协调后,对户型设置达成共识,从而充分考虑各方的利益,不由项目实施主体单方面设计。三是在分散建设为主的情况下,也允许同一户型,尤其是小户型采取集中的方式建。四是采取随机抽取配建住房的方式,减少权力寻租的可能。
        (七)配建安置住房问题。
        配建住房是政府资源,对于部分地区,在公租房和人才住房满足需求的情况下,经过谨慎研究,可以灵活处理,将配建住房作为政府主导的征收或棚户区改造安置住房的房源,以利于加快棚户区改造推进和政府资源的合理利用。
三、《办法》具体实施时间
        办法自2018年4月15日起实施,有效期3年。

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关于印发《珠海市配建公共租赁住房和人才住房实施办法(试行)》的通知
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