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关于公开征求《珠海市物业承接查验办法(征求意见稿)》意见和建议的公告

珠海市物业承接查验办法

(第一稿)

 

 

第一章  总则

第二章  新建物业的承接查验

第三章  非新建物业的承接查验

第四章  其他

第五章  附则

 

第一章  总则

 

第一条 【立法目的】 为规范物业承接查验行为,维护业主、建设单位和物业服务企业的合法权益,根据《物业管理条例》《珠海经济特区物业管理条例》和《物业承接查验办法》等有关规定,结合本市实际,制定本办法。

第二条 【定义】 本办法所称物业承接查验,是指物业服务企业承接物业服务项目前,对物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备、物业管理基础资料、园林绿化工程、物业产权资料、物业管理用房和其他公共配套设施设备进行检查和验收的活动。

第三条 【物业承接查验原则】 物业承接查验应当遵循客观公正、权责分明、依法有序以及保护业主共有财产的原则。

第四条 鼓励提前介入 鼓励物业服务企业通过参与建设工程的设计、施工、分户验收和竣工验收等活动,向建设单位提供有关物业服务的建议,为实施物业承接查验创造有利条件。

第五条 政府部门职能划分 市物业管理行政主管部门负责统筹全市物业承接查验的指导和监督工作。

区物业管理行政主管部门(以下简称区物业主管部门)负责本辖区内物业承接查验的备案工作。

第六条 承接查验标准】竣工验收合格后,竣工验收的标准做为承接查验的标准。

建设单位应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定,移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。

第七条 定义】新建物业的承接查验是指建设单位将物业服务项目移交前期物业服务企业之前,前期物业服务企业代表业主实施的承接查验活动。

非新建物业的承接查验是指物业服务企业退出或者进入物业管理区域之前,由业主委员会或者业主委员会委托的第三方代表全体业主实施的承接查验活动。

第二章  新建物业的承接查验

第八条 前期物业代为验收的约定】建设单位与物业服务企业签署的前期物业服务合同或者建设单位制定的临时管理规约,应当对全体业主同意由物业服务企业代为查验物业共用部位、共用设施设备的事项作出约定。

第九条 新建物业承接查验的前提条件 承接查验应具备的条件:

(一) 建设工程竣工验收合格,取得规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许使用文件,并经建设行政主管部门备案;

(二) 道路名称标志清楚,楼宇/栋号、户号牌编号准确并经公安部门确认;

(三) 供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成,供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具;

(四) 道路、绿地和物业服务用房等公共配套设施按规划设计要求建成,并符合规划使用功能要求;

(五) 电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书; 

(六) 物业管理用房按照规定标准落实到位,并达到投入使用条件。

(七)  物业项目实行分期开发的,同期内的公共设施设备及配套用房通过竣工验收后,可以分期承接查验;

(八) 物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全;

(九)  建设单位已经依法选聘前期物业服务企业,并签署前期物业服务合同;

(十) 法律、法规规定的其他条件。

第十条 新建物业查验时限 建设单位应当在物业交付使用前十五日,与受聘的物业服务企业完成新建物业的承接查验工作。

第十一条 新建物业承接查验依据 新建物业实施物业承接查验,主要依据下列文件:

(一)物业买卖合同;

(二)临时管理规约;

(三)前期物业服务合同;

(四)物业规划设计方案;

(五)建设单位移交的图纸资料;

(六)建设工程及相关配套设施、设备质量法规、政策、标准和规范。

建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同,应当包含物业承接查验的事项。前期物业服务合同就物业承接查验的内容没有约定或者约定不明确的,建设单位与物业服务企业可以协议补充。不能达成补充协议的,按照国家标准、行业标准履行;没有国家标准、行业标准的,按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。

第十二条 新建物业承接查验流程 新建物业承接查验按照下列程序进行:

(一) 在物业竣工验收合格,交付使用九十日前,建设单位应当书面通知物业服务企业,由物业服务企业对其拟承接的物业进行综合性的承接查验,以确保物业达到规划设计和使用要求;

(二)物业服务企业与建设单位相关人员成立物业承接查验小组,由承接查验小组确定包括承接查验内容、查验方法和查验人员的物业承接查验方案;

(三)建设单位向物业服务企业移交有关图纸资料及电子档案;

(四)承接查验小组依据承接查验方案查验共用部位、共用设施设备,并记录查验结果;

(五)物业服务企业将查验结果书面通知建设单位;

(六)建设单位解决查验发现的问题或者出具书面承诺函确定解决时间;

(七)确认查验结果;

(八)签订物业承接查验协议;

(十) 办理物业交接手续;

(十)办理承接验收备案。

第十三条 承接查验的问题解决】现场查验中,物业服务企业对查验过程中不符合规划设计、建筑安装、标准的,应当进行记录,确定整改时限,报送建设单位,并要求建设单位督促施工单位限期整改。

对整改项目由施工企业整改落实后,建设单位应当及时解决并组织物业服务企业复验。

第十四条 新建物业承接查验的备案和公示】建设单位应当自物业交接后三十日内,持下列文件向物业所在地的区物业主管部门申请备案:

(一)前期物业服务合同;

(二)临时管理规约;

(三)物业承接查验协议;

(四)建设单位移交资料清单;

(五)查验记录;

(六)交接记录;

(七)其他与承接查验有关的文件。

备案完成后,物业服务企业应当将备案情况书面告知物业所在地人民政府或者街道办事处,同时将物业承接查验情况,在物业管理区域内显著位置公示。

第十五条 承接查验的费用承担】 为保证前期物业承接验收工作顺利进行,受托的物业服务企业前期介入时间一般不得少于三十日。物业服务企业前期介入发生的费用由双方约定。

物业承接查验的费用由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。无约定或者约定不明的,由建设单位承担。

第十六条 新建物业资料的移交】 新建物业承接验收时应移交下列资料:

(一)物业规划批准资料、竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,分幢分层平面图和套型图,物业管理区域内道路、景观、绿化、水系、地下停车库、配套设施、地下管网竣工图等竣工验收资料;

(二)共用设施设备清单及其安装、使用、维护保养和使用培训等技术资料,包括消防设施合格证、电梯准用证、机电设备出厂合格证、设备使用说明书、设备安装、调试报告和设备保修卡、保修协议等资料;

(三)供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件;

(四)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(五)业主购房合同备案范本、业主名册和物业清单;

(六)临时管理规约;

(七)物业服务用房及物业管理所必需的相关资料;

(八)房屋销售时公布的物业管理方案与承诺、前期物业管理服务合同;

(九)物业专项维修资金交纳明细;

(十)物业管理区域内根据规划和居住区公建配套标准建设,未计入公用建筑面积进行分摊的车库(位),符合房屋登记条件的,登记为建设单位所有的权属材料;

(十一)物业管理区域内根据规划和居住区公建配套标准建设,依法属于全体业主共有的车库(位),符合房屋登记条件的,登记为全体业主共有的权属材料;

(十二)法律、法规规定的和物业服务所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的,建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

第十七条 新建物业承接查验双方的责任】 新建物业服务项目,自物业移交之日起,物业服务企业应当全面履行前期物业服务合同约定的、法律法规规定的以及行业规范确定的维修、养护和管理义务,承担因服务不当致使物业共用部位、共用设施设备毁损或者灭失的责任。

新建物业服务项目移交后,发现隐蔽工程质量问题,影响房屋结构安全和正常使用的,建设单位应当负责修复;给业主造成经济损失的,建设单位应当依法承担赔偿责任。

 

第三章  非新建物业的承接查验

第十八条 非新建物业的承接查验条件 非新建物业项目的承接查验应当具备下列条件:

(一)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构已经依法与业主大会选聘的物业服务企业签署物业服务合同;

(二)原物业服务企业已经依法退出物业管理区域;

(三)原物业服务企业已经依法与业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构进行交接;

(四)法律法规规定应具备的其他条件。

第十九条 非新建物业承接查验依据 对非新建物业实施物业承接查验,主要依据下列文件:

(一)物业服务合同;

(二)管理规约;

(三)拟移交项目的规划设计方案;

)原物业服务企业依法应当移交的图纸资料;

(五)建设工程质量法规、政策、标准和规范。

第二十条 非新建物业承接查验的时间 业主、业主大会应当在《物业服务合同》生效前十五日内,由业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构会同业主大会新选聘的物业服务企业和原物业服务企业完成该物业服务项目的承接查验工作。 

第二十一条 非新建物业承接查验流程 非新建物业承接查验按照下列程序进行:

(一)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构应当书面通知物业服务企业,由物业服务企业对其拟承接的物业进行综合性的承接查验,以确认物业管理区域内共用部位和共有设施设备的现有状态;

(二)物业服务企业与业主委员会、业主代表等相关人员成立物业承接查验小组,由承接查验小组确定物业承接查验方案;

(三)承接查验小组应当将承接查验方案在物业管理区域显著位置进行公示,公示时间不得少于十五日;

(四)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构向物业服务企业移交有关图纸资料及电子档案;

(五)承接查验小组依据承接查验方案查验共用部位、共用设施设备;

(六)查验中发现的问题,应详细记录。查验记录应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验结论、存在问题等,并由查验人签字,双方企业和业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构盖章,并以书面形式明确有关问题的解决办法、时限等,存在争议的应当在查验记录中载明。交接各方应当对物业管理区域内消防、电梯等共用设施设备的使用维护现状给予确认;

(七)承接查验小组应当将查验结果在物业管理区域显著位置进行公示,公示时间不得少于十五日;

(八)业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构与物业服务企业签订物业承接查验协议;

(九)办理物业交接手续。

第二十二条 非新建物业资料的移交 非新建物业承接查验时应当移交下列资料:

(一)结合实际情况参照第十五条除第(六)、(八)项以外的内容;

(二)管理规约;

(三)物业档案资料,包括反映物业实际情况的图纸资料和技术档案资料,有关设施设备的使用说明、运行情况记录等技术资料;

(四)物业服务收费、停车费等资料,公共能耗分摊办法及收支情况资料,原物业服务企业利用物业共用部位、共用设施、共用设备等所得收益的明细账目和收支情况;

(五)由业主缴纳、物业企业代收的公用水、电费的记载资料;

(六)物业服务区域内共用设施、共用设备维保协议;

(七)与物业管理和物业经营相关的合同及资料;

(八)承接项目时接收的以及管理过程中产生的其他资料;

(九)物业管理需要的其他资料。

第二十三条 【非新建物业的承接查验责任】 原物业服务企业与业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构交接前的物业管理活动,由原物业服务企业负责;新物业服务企业与业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构交接后的物业管理活动,由新物业服务企业负责。

交接期间发生的费用按物业服务合同的约定由各自负责承担。

 

第五章  其他

第二十四条 【查验方法 承接查验主要以核对的方法进行,在现场查验、设备调试等情况下,还可以采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行。

物业承接查验工作应首先对物业产权资料、工程竣工资料、规划设计资料、设施设备资料等进行移交查验,为物业现场查验奠定基础;

查验双方必须签订《承接查验协议》。

第二十五条 【现场查验记录 现场查验应当形成书面记录。查验记录应当包括查验时间、项目名称、查验范围、查验方法、存在问题、修复情况以及查验结论等内容,查验记录应当由承接查验各方参加查验的人员签字确认。

第二十六条 承接查验协议内容 物业承接查验协议应当对物业承接查验的内容、存在问题、解决方法及其时限、双方权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

物业承接查验协议作为物业服务合同的补充协议,与物业服务合同具有同等法律效力。

第二十七条 交接记录 物业服务项目的移交工作应当形成书面记录。交接记录应当包括移交资料明细、物业共用部位、共用设施设备明细、交接时间等内容。交接记录应当由承接查验双方共同签章确认。

第二十八条 承接查验资料的所有权归属 承接查验的所有资料归物业管理区域内全体业主所有。

新建物业管理区域承接查验的资料由物业服务企业管理,非新建物业管理区域承接查验的资料由业主委员会保管或者由业主委员会委托物业服务企业保管。

物业服务合同终止,业主大会选聘新的物业服务企业的,原物业服务企业应当在前期物业服务合同终止之日起十日内,向业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构移交物业承接查验档案;新受托物业服务企业应当向业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构办理物业承接查验档案的领用手续

第二十九条 【承接查验协议的违约 物业承接查验协议生效后,当事人一方不履行协议约定的交接义务,应当承担违约责任。

第三十条 不属于承接查验的内容 建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、通信和有线电视等共用设施、共用设备,不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。但建设单位应当将该部分共用设施、共用设备的移交情况书面告知物业服务企业。

第三十一条 纠纷解决 物业承接验收中出现纠纷,可以由各方协商解决或者直接向人民法院起诉。

第三十二条 承接查验的见证】物业承接查验交接双方可以聘请相关专业机构协助进行,承接查验双方有权委托公证机构对物业承接查验的过程和结果进行公证。

第三十三条 建设单位的义务 建设单位不得以物业交付期限届满为由,要求物业服务企业承接未经查验或者查验不合格的物业。

建设单位不得凭借关联关系滥用股东权利,在物业承接查验中免除自身责任,增加物业服务企业的责任,损害物业买受人的权益。

第三十四条 物业服务企业擅自承接的责任 未经承接查验或查验不合格的物业,物业服务企业有权拒绝接收。

物业服务企业承接未经查验的物业,并因此给业主造成损害的,物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。

第三十五条 承接查验主体对业主的责任 建设单位、业主委员会或者代行业主委员会职责的其他机构与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的,双方应当共同承担赔偿责任。

第三十六条 不良信息记录 建设单位、物业服务企业未按本意见履行承接查验义务的,作为不良经营行为记入企业信用信息档案。

第三十七条 建设单位拒绝移交资料的责任 建设单位不移交有关承接查验资料的,由物业所在地物业管理行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的,对建设单位予以通报,并按照《物业管理条例》第五十八条的规定处罚。

 

第五章   附则

 

第三十八条 法律适用】本办法施行后的承接查验行为依据本办法的规定执行。

第三十九条 【生效时间】 本办法自       日起生效。

 

附件1:[《珠海市物业承接查验办法(征求意见稿)》.doc]
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